投资人必看！全球宜居之城——墨尔本房产市场投资前景分析！

在过去几年，墨尔本的房地产市场一直是全澳表现最强劲、最稳定的市场之一。

事实上，在过去20年中，墨尔本市场一直是表现最好的首府城市，也是资本增长较快的城市。如下图数据所示，在2017年10月，在澳大利亚，墨尔本的经济呈现两位数的增长。

那么问题来了,  很多人会问“我现在投资墨尔本的房产是不是太晚了，是不是升值空间已经太小了？”  

墨尔本的房地产市场是多元化的，根据地理位置、价格、物业类型和居住人群等进行划分。

为了更好的帮助大家理解澳大利亚第二大房地产市场的情况，也为投资墨尔本房地产的人们有更清晰的认识，接下来这篇文章将从以下几个方面来简要探讨墨尔本的房地产市场：

1、价格分析

2017年，CoreLogic （一家专业提供金融、房地产和消费者信息、分析 和商业情报的美国公司）的报告显示：墨尔本房产均价为710420 美元，在过去的12 个月中增长了11%， 而在过去的5年中，墨尔本的房产价值上升了57%。

在过去几年中，墨尔本的房价的升值速度在所有城市中排名第二。 

而以市场正常销售的价格折扣力度也是越来越小，现在的房地产开发商大都仅以提供部分家具做为促销，而较少采用以前直接在房产售价上给予一定折扣的方式。这也从另一个侧面反映出买家和投资者对市场的热衷持续高涨。

2、发展历程

从墨尔本房地产的发展历史上看，这座城市的房地产市场已经从刚需走向强大的自住+投资需求。

1966年，数据显示，墨尔本的房产均价为9400美元。之后，墨尔本的房产升值了一倍多。到1988年突破100000美元大关，于2010年达到50万美元。时至今日，越来越多的墨尔本郊区的房产均价超过了100万美元。

但是，墨尔本的房价增长非常分散， 东南区、富人区表现得均高于平均水平。值得一提的是，维多利亚州立学校的校区房，价格则飙升了32%。

3、平均租金收益

维多利亚州的官方数据显示，墨尔本市区的一项投资房地产的平均租金为365美元，比上年增长了2.4%。而另一份美国的报告显示，东部大都市地区的房租中值最高，为490美元，而位于南部城市的菲利普港和斯通宁顿则是郊区租金最高的，分别达到1050美元和1,150美元。

维州政府鼓励市民将房屋出租，以保证住房需求，因此墨尔本的房屋空置率极低 约为1.2%-1.7% 。房屋的长期租赁价值与房产价值的增长是一致的， 墨尔本的租赁保持了持续而稳定的增长速度。

4、人口统计数据

墨尔本作为澳大利亚第二大城市，拥有约450万人口，占全国人口的19.05%，且每年接待超过一百万的国际游客。墨尔本是维多利亚州的商业、行政、文化和娱乐中心。 这个文化多元而又极富创意的城市是来自大约180个国家的居民的家园，他们会说233种语言和方言，并追随100多种宗教信仰。

在墨尔本市中心(CBD)的13万多的人口中，超过一半的人年龄在15岁到34岁之间。来自中国和印度的移民占人口总数的32%。 据统计，现在每年有大约15万的留学生进入澳洲学习，而这个数据仍在不停的刷新。绝大部分的学生选择在墨尔本及悉尼学习及生活。留学生的增加和人口的增长是推动墨尔本房价升值的主要因素。

5、城市分布

墨尔本和大多数大城市一样被划分为“东部”和“西部”。

东部及东南部地区发展规划更早，配套设施齐全，交通便利，居住在这里的人们更有名望，通常被认为更富有，即通常所说的“富人区“。墨尔本最受欢迎的十大房产区域均位于东南区。

墨尔本西部地区属于新规划建设区，配套设施大都在规划建设中，交通以高速公路及主要道路为主。建设中的西区不如东区及东南区知名，但伴随区域的发展及媒体的推广，西区被越来越多的国人所知晓，并认可西区的发展和升值空间，而选择在此置业。

6、经济

澳大利亚统计局的数据显示，在截至2017年8月的一年里，维多利亚州的就业人数大幅增加，新增就业岗位95500个，66,800个全职岗位和28600个兼职岗位。失业率目前徘徊在6%左右，就像澳大利亚的大部分地区一样，墨尔本正在从制造业向服务业转型，这创造了强劲的就业增长，使得越来越多的人从海外和其他城市移居墨尔本。

与此同时，墨尔本房地产市场的发展势头为许多居民带来“财富效应”，随着墨尔本的发展，房屋价值也在不断增加，人们也感到越来越富有。

7、人口增长

墨尔本是全澳人口增长最快的城市，现在常住人口约450万，年增长率约为2.4%，这意味着未来4年内，墨尔本的人口将增长10%。根据人口统计学家伯纳德指出，墨尔本人口将在2030年之前超越悉尼。

如果目前的房价继续保持下去，墨尔本很可能在2030年取代悉尼成为澳大利亚最大的城市。