现在投资墨尔本是否为时已晚？这份房产市场分析请查收！
在过去几年，墨尔本的房地产一直是全澳表现最强劲最稳定的市场之一，也是全澳最赚钱的房地产市场之一。
墨尔本经济的稳定性经过了过去20多年的验证。单从住房价格来说，在2017年10月，墨尔本的住房价格呈现两位数的增长。
那么问题来了：“现在投资墨尔本房产是否为时已晚，升值空间是否已经饱和甚至变小？”
关于这个问题，相信下面几个方面的分析将会给您答案，也希望帮助投资者做出理性的判断。
价格分析
截止至2017年11月30日，CoreLogic（一家专业提供金融、房地产和消费者信息、分析和商业情报的美国公司）报告显示：墨尔本每套房产均价为710420美元，在过去的12个月中增长了11%，而在过去的5年中，墨尔本房价上升了57%。
发展历程
从墨尔本房地产的发展历史上看，这座城市的房地产市场已经从刚需走向强大的自住+投资需求。
根据corelogic调查显示，1996年的墨尔本房产均价为9400美元。而到2010年达到则高达50万美元。时至今日，越来越多的墨尔本郊区的房产均价超过了100万美元。
但是，墨尔本的房价增长非常分散， 东南区、富人区表现得均高于平均水平。值得一提的是，维多利亚州立学校的校区房，价格则飙升了32%。
平均租金收益
维多利亚州的官方数据显示，墨尔本市区的一项投资房地产的单间房价平均周租金为365美元，比上年增长了2.4%。而另一份美国报告Corelogic显示，东部大都市地区的房租中单间最高为490美元/周。
维州政府鼓励市民将房屋出租，以保证住房需求，因此墨尔本的房屋空置率极低，约为1.2%-1.7% 。房屋的长期租赁价值与房产价值的增长一致，墨尔本的租赁保持了持续而稳定的增长速度。
人口数据统计
墨尔本作为澳大利亚第二大城市，拥有约450万人口，占全国人口的19.05%，且每年接待超过一百万的国际游客。墨尔本是维多利亚州的商业、行政、文化和娱乐中心。这个文化多元而又极富创意的城市是来自大约180个国家的居民的家园，他们会说233种语言和方言，并追随100多种宗教信仰。
在墨尔本市中心(CBD)的13万多的人口中，超过一半的人年龄在15岁到34岁之间。来自中国和印度的移民占人口总数的32%。 据统计，现在每年有大约15万的留学生进入澳洲学习，而这个数据仍在不停的刷新。
绝大部分的学生选择在墨尔本及悉尼学习及生活。留学生的增加和人口的增长是推动墨尔本房价升值的主要因素。这一点作为土澳的留学生应该是深有感触：街上的华人越来越多，中文随处可见，大型商场的sales也都会三种语言（普通话广东话以及英文）支付宝微信的普及甚至滴滴也要瓜分曾经属于uber的市场份额。一切都越来越中国。
墨尔本市区的房屋出租的单价肉眼可见的增长，不管是短租也好（比如交给Airbnb打理），长租也罢，墨尔本市区的公寓一直都是持久不衰的火爆。
城市分布
墨尔本和大多数大城市一样被划分为“东部”和“西部”。
东部及东南部地区发展规划更早，配套设施齐全，交通便利，居住在这里的人们更有名望，通常被认为更富有，即通常所说的“富人区”。比如Camberwell，Hawthorn这样的老牌富人区，繁华热闹且安全系数很高。
墨尔本西部地区属于新规划建设区，配套大都在规划建设中，交通以高速公路及主要道路为主。建设中的西区不如东区及东南区知名，但伴随区域的发展及媒体的推广，西区被越来越多的国人所知晓，并认可西区的发展和升值空间，而选择在此置业。
海外人士的住房选择
如同当初的美国梦一样，在过去的几十年间，数以万计的华人选择漂洋过海，奋斗一生，追求一套属于自己的house，有花园，有宠物，有夕阳。于是独栋别墅成为投资者以及购房人士的首选。
然而现实是墨尔本房价水涨船高，很多人对于高房价望洋兴叹， 转而将投资目光放到了更具优越地理位置的公寓上，价格适中，投资自住回报率非常可观，每个月收租还贷款甚至收租做生活费早已是公开的秘密！
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